de Kristina Restea, 26 februarie 2012, 2
În piaţa terenurilor cererea se întâlneşte greu cu oferta, predomină tranzacţiile pentru construirea de case, iar perspectivele sunt de scădere a preţurilor, susţin specialiştii imobiliari. Proprietarii de pământuri au încă pretenţii mari / foto Eugen Olariu
Preţurile terenurilor din Cluj-Napoca au scăzut în medie cu 8% în al doilea semestru din 2011 faţă de prima parte a anului trecut, conform unui raport al evaluatorilor de la DARIAN.
În zonele centrale ale Clujului, preţul metrului pătrat de teren cu posibilitate de construire cu regim mediu de înălţime a fost cuprins între 320 şi 550 de euro, în timp ce în zonele mărginaşe terenurile din acelaşi regim s-au tranzacţionat cu preţuri cuprinse între 15 şi 50 euro/mp. "Pentru 2012 estimăm ca preţurile să-şi continue scăderea, însă într-o măsură mai scăzută decât în cursul anului 2011, când aceasta a fost de aproximativ 10% comparativ cu 2010. Pentru 2012 estimăm o scădere de o singură cifră", a transmis Cătălin Novac, de la Darian. Scăderile de preţuri din 2011 faţă de 2010 oscilează între -4% în cazul terenurilor din zone utracentrale unde se acceptă regim de înălţime mediu până la -17% pentru suprafeţele din zone periferice, industriale.
Cele mai căutate zone pentru achiziţia de terenuri diferă în funcţie de obiectivul de investiţii. Astfel, pentru birouri Calea Dorobanţilor, Bd. Muncii, zona Tăietura Turcului şi Bd. 21 Decembrie 1989 sunt cele mai de interes zone. Pe segmentul comercial cele mai importante proiecte au fost anunţate pentru arterele Aurel Vlaicu, Traian Vuia sau Calea Baciului.
Cele mai căutate zone industriale sunt Someşeni, Iris, Piaţa 1 Mai, zona industriala Baciu şi parcurile industriale aflate în subordinea Consiliului Judeţean, conform datelor DARIAN.
Într-o piaţă cu puţine tranzacţii, segmentul cel mai activ este cel care vizează parcele de 500 mp, pentru case unifamiliale, spun analiştii de la Coldwell Banker. "Cererea de terenuri e vecină cu inexistenţa. Se caută totuşi parcele de terenuri pentru case, iar bugetul e de aproximativ 60.000-70.000 de euro. Terenuri există, dar nu la banii aceştia. Deciziile de achiziţii se iau foarte greu, iar marea problemă este că cererea nu se întâlneşte cu oferta din cauza preţurilor. Un vânzător cere 700-800 euro/mp pentru un teren în Gruia, dar cumpărătorul ar da 300 euro/mp. Unii dintre vânzători sunt încă ancoraţi în 2008", arată Anamaria Burcă, managing partner al companiei de consultanţă Coldwell Banker - Transilvania.
Acest an va aduce puţine tranzacţii, iar principalul motiv ţine tocmai de preţurile încă ridicate pe care le pretind proprietarii, estimează consultanţii de la Pitas Investments. "Se vor achiziţiona constant terenuri pentru case, cu suprafeţe de 500-1.000 mp, în zone rezidenţiale ca Andrei Mureşanu, Gheorgheni sau Europa. Nici zonele limitrofe, precum Floreşti, Baciu sau Apahida, nu sunt ocolite", a menţionat consultantul imobiliar Marius Seiche, manager al departamentului Case/vile. De asemenea, se caută terenurile cu suprafeţe mici şi medii pentru clădiri de birouri, în zone cu acces facil. Terenurile pentru construirea de imobile de apartamente sunt căutate de dezvoltatorilor.
"Toţi se opresc însă când vine vorba de preţ. În general, sunt căutate terenuri de 800-1.000 mp situate în zone foarte bune (centre de cartiere sau zone retrase, dar cu acces facil), preferabil cu deschidere la două străzi. Din păcate, proprietarii îşi menţin preţurile ridicate fără nici o justificare, mulţi dintre ei necunoscând coeficienţii reali pe care primăria îi poate aproba după autorizare. În unele cazuri, preţurile ar trebui să fie diminuate şi cu 50%, având în vedere profitul care poate fi obţinut după valorificarea terenului. Acum totul se calculează. Nu se mai întâmplă ca în 2007, când cumpărătorii achiziţionau şi construiau, fără a înţelege exact cu ce cotă de profit ar rămâne după finalizarea proiectului. Preţul unui metru pătrat de teren trebuie calculat în funcţie de aceşti coeficienţi", atrag atenţia reprezentanţii Pitas.
În cazul terenurilor industriale, sunt căutate suprafeţe de 3.000-5.000 mp, pretabile construcţiei de service-uri sau hale, în zone ca Bulevardul Muncii (preţuri între 40 şi 75 euro/mp), centura Bd Muncii - Apahida (15-27 euro) sau Baciu (10 euro/mp). "Suprafeţele mari de teren sunt urmărite de dezoltatorii de centre logistice, datorită faptului că cele existente au un grad de ocupare de aproximativ 80-90%", a subliniat Ioan Suciu, manager al departamentului Industrial Pitas. Terenurile pretabile pentru investiţii în retail sunt mai greu de găsit. Se caută în general suprafeţe de 4.000-20.000 mp, ce beneficiază de un vad pietonal şi rutier foarte bun - în centre de cartiere şi zone de blocuri. "Având în vedere că în Cluj-Napoca încă mai există locaţii interesante, este de aşteptat ca în acest an să se realizeze câteva tranzacţii de acest tip. De menţionat că mai mulţi retaileri şi-au îndreptat atenţia şi către Floreşti sau Baciu", a precizat Adrian Dragoş, Pitas Investments.
Dezvoltatorii aşteaptă ieftiniri
Există cazuri în care dezvoltatorii se asociază cu proprietarii terenurilor pentru construirea de apartamente. "Există cerere şi de terenuri de dimensiuni mai mari (4.000-7.000 mp), situate în zone centrale sau semicentrale, unde preţul pe metru pătrat este peste medie, însă marii dezvoltatori aşteaptă o diminuare a preţurilor pentru a intra în negocieri serioase cu proprietarii, având în vederea capitalul necesar pentru a duce la bun sfârşit un astfel de proiect", a completat Alexandru Caba, manager al segmentului rezidenţial la Pitas.
